EqSA: Dojde k oživení realitního trhu?

Začátek roku 2023 pokračoval dalším zpomalením trhu s nemovitostmi. Útlum se však pozvolna zmírňoval. Koncem loňského roku už se dalo hovořit o lehkém oživení nemovitostního trhu. Převážně začátkem roku 2023 kupující vyčkávali na pokles cen a zlepšení makroekonomických parametrů, prodávající tak mnohdy marně čekali na růst poptávky po nemovitostech.

Rok ovlivňovala vysoká míra inflace, s níž souvisely vysoké úrokové míry a současně vysoké ceny stavebních prací a energií.

Na základě dat společnosti Dataligence s.r.o. došlo v roce 2023 celkem k téměř 60 000 transakcím, jejichž předmětem byl byt či dům. Nejsilnějším měsícem loňského roku byl říjen s necelými 6 000 transakcemi, naopak nejslabší byl únor s počtem transakcí lehce nad 3 500. Příznivým faktem je však pozitivní vývoj realitního trhu, při porovnání prvního a posledního čtvrtletí roku 2023. V posledních třech měsících se uskutečnilo o téměř 5 tisíc prodejů více než v prvním čtvrtletí téhož roku.

Přehled transakcí dle typu nemovitosti

Když se podíváme na povahu nákupu, pak 30 % všech transakcí představoval nákup rodinných domů, dále cca 26 % za prodej panelových bytů, 24 % představovaly transakce novostaveb a z cca 20 % šlo o transakce bytů v cihlových domech. Byty se tradičně v roce 2023 nejvíce prodávaly v hlavním městě (11 629), nejvíce rodinných domů se pak prodalo ve Středočeském kraji (3 672). Naopak Praha je z hlediska prodeje rodinných domů druhým nejslabším regionem po Karlovarském kraji.

Průměrné transakční ceny bytů mezi lednem a prosincem roku 2023 nepatrně rostly. Vyplývá to z analýzy společnosti Dataligence s.r.o. Ačkoliv v případě panelových bytů došlo celorepublikově k poklesu o cca 4,5 %, byty v cihlových domech (nárůst cca 6 %) a v novostavbách (nárůst ceny o cca 1,5 %) celý segment pozitivně ovlivňovaly. U rodinných domů byl zaznamenán pokles prodejní ceny o cca 10 % na celorepublikovém průměru. Toto odvětví je však nutné vnímat v širších souvislostech. V celé republice se realizovaná cena rodinného domu pohybovala nejčastěji kolem 3,5 – 6mil Kč, v hlavním městě pak na cenové úrovni více než 3x dražší, což se projevilo nízkou prodejní aktivitou.

Pomyslným vítězem na realitním trhu byly stavební pozemky, které dle dat Hypoteční banky vykazovaly během celého roku 2023 růst a meziročně jejich ceny vzrostly o téměř 12 %.

Proměnlivý vývoj na realitním trhu v loňském roce ovlivňoval také ocenění nemovitostí. Při ocenění nemovitých věcí bylo zásadní rozevírání nůžek mezi nabídkovými a skutečně realizovanými cenami. To často komplikovalo stanovení ceny obvyklé k datu vypracování ocenění. Jelikož cena obvyklá vychází z uskutečněných transakcí a vývoj kupních cen může být získán s mírným zpožděním, časový aspekt způsobil odlišnost kupních cen s aktuální situací na realitním trhu. Bez znalosti souvislostí a nemovitostního trhu tak mohlo docházet ke zkreslení výsledků.

Obnova nemovitostního trhu 2024

Lehké oživení, navazující na kolísavé sklony trhu, nastalo koncem roku 2023 a lze jej očekávat i v roce 2024. Je možné předvídat, že inflace a s tím spojená výše úrokových měr bude i nadále klesat. Realitní trh má tedy v letošním roce opět šanci dostat nový náboj.

Zdroj:

Ing. Lenka Novák, MBA, Head of Real Estate Valuation