By Luděk Kortus
Banky a stavební spořitelny poskytly v červenci letošního roku hypoteční úvěry za 23,8 mld. Kč, z toho skutečně nové úvěry činily 19,6 mld. Kč.
V meziročním vyjádření růst zrychlil z červnových 80 % na téměř 110 %, což rovněž ilustruje příznivý červencový vývoj. Hypoteční trh v letošním roce tak pokračuje v oživování a objemy poskytnutých hypoték se v posledních měsících již dostaly nad úrovně roku 2020. Průměrná hypoteční sazba u nových úvěrů poprvé v letošním roce mírně vzrostla z 5,05 na 5,07 %. Vývoj tržních úrokových sazeb však patrně znovu otevírá prostor pro její budoucí pokles. Průměrná velikost hypotéky se dále zvýšila na 3,77 mil. Kč. Vzhledem k opravě reportovaných údajů jednou významnou bankou byly hodnoty od února tohoto roku revidovány. Uvedené informace plynou z údajů ČBA Hypomonitoru, který zachycuje data všech tuzemských bank a stavebních spořitelen poskytujících hypoteční úvěry.
Objem poskytnutých hypoték v červenci mírně meziměsíčně poklesl
Banky a stavební spořitelny dle ČBA Hypomonitoru poskytly domácnostem v červenci hypotéky v objemu 23,8 mld. Kč. Objem poskytnutých hypoték tak meziměsíčně poklesl o 1,3 mld. Kč, tj. 5 %. Červencová aktivita na hypotečním trhu však obvykle oproti červnu klesá dvouciferným tempem, z tohoto pohledu byl tak letošní červencový pokles mírnější. Červencový objem poskytnutých hypoték tak i přes meziměsíční zpomalení zůstává příznivý a potvrzuje, že oživování hypoteční aktivity v letošním roce pokračuje. To dokládá i meziroční růst, který zrychlil z červnových 80 na 109 %.
„Situaci na hypotečním trhu jednoznačně ovlivňují meziročně výhodnější sazby, odložená poptávka klientů a obnovený růst cen bytů a domů, jejichž nabídka navíc není nijak široká, takže kvalitní nemovitosti se prodávají rychle. Pozitivním trendem je rostoucí podíl hypoték na financování nízkoenergetických projektů, kde je mezi klienty významný podíl mladých lidí do 36 let,“ říká Martin Vašek, generální ředitel a předseda představenstva ČSOB Hypoteční banky.
Objem skutečně nově poskytnutých hypoték bez refinancování v červenci dosáhl 19,6 mld. Kč. Meziměsíčně se objem snížil o 6,5 %. Objem refinancovaných úvěrů (interně či z jiné instituce) pak činil 4 mld. Kč, stejně jako v květnu. Podíl refinancovaných úvěrů na celkovém objemu poskytnutých hypoték činil v červenci 17,4 %, což je hodnota mírně nad celoročním průměrem ve výši 16 %. Počet nově poskytnutých hypoték dosáhl 5 204, což představuje 8% meziměsíční pokles, nicméně hodnotu nad celoročním průměrem ve výši 4 774 hypoték měsíčně.
„Letní sezóna a prázdniny jsou v posledních letech spojeny se zájmem o investice do rekreačních nemovitostí v zahraničí. Tento trend dle našich údajů letos dále zesílil, někteří klienti pak využívají pro nákup nemovitostí ve vybraných sousedních zemích i možnost využít jako zástavu hypotéky pořizovanou zahraniční nemovitost, což situaci dále usnadňuje a zároveň ukazuje, jak se tuzemský hypoteční trh postupně přizpůsobuje požadavkům klientů,“ připomíná Filip Vavruška, ředitel Oberbank Česká republika.
Průměrná hypoteční sazba nepatrně vzrostla
Úroková sazba u skutečně nově poskytnutých hypotečních úvěrů kosmeticky vzrostla z červnových 5,05 % na 5,07 %, což představuje první nepatrný růst průměrné sazby od května minulého roku. Realizované úrokové sazby na rozdíl od cen nabídkových reflektují skutečnou reálnou úrokovou sazbu u podepsaných hypotečních smluv.
Hypoteční sazby reagují s několikaměsíčním zpožděním především na vývoj tržních úrokových sazeb delších splatností. Promítá se do nich řada faktorů – nejen očekávaný vývoj základních sazeb ČNB, ale i výhled na inflaci, ekonomický vývoj či dynamika obdobných úrokových sazeb v zahraničí. Zmíněné tržní úrokové sazby delších splatností [2] po postupném rozkolísaném klesání začaly od března letošního roku opět růst. Tento vývoj se však v průběhu června otočil a zintenzivnil v posledních týdnech, kdy trhy začaly opětovně sázet na rychlejší pokles sazeb Fedu. Tuzemské sazby delších splatností se tak nyní pohybují na nejnižších úrovních v letošním roce a zároveň na nejnižších úrovních od přelomu let 2021 a 2022. Ve srovnání s minulým měsícem jsou zhruba o 0,25 procentního bodu nižší a pod průměrem letošního roku.
„Vývoj tržních sazeb delších splatností v posledních týdnech opět otevírá prostor pro snižování hypotečních sazeb, které se v posledních měsících zastavilo. Sázky trhu na rychlejší pokles sazeb Fedu vedl i k výraznějšímu snížení tuzemských tržních sazeb, které tak nyní patří mezi nejnižší v letošním roce a zároveň na nejnižších úrovních od přelomu roku 2021 a 2022,“ říká Jakub Seidler, hlavní ekonom České bankovní asociace.
Průměrná velikost hypotéky postupně roste
Průměrná výše hypotéky v červenci pokračovala v růstu, a to z 3,72 na 3,77 mil. Kč. Od dubna tak průměrná výše hypotéky převyšuje dosavadní rekordní úroveň z listopadu 2021 ve výši 3,46 mil. Kč. Dosáhnout na vyšší hypotéku umožňuje postupný pokles hypotečních sazeb či uvolnění makroobezřetnostních příjmových limitů ze strany ČNB společně s postupným růstem reálných příjmů domácností. Výše hypotéky pak souvisí také s vývojem cen nemovitostí, které byly v 1. čtvrtletí letošního roku o necelých 10 % vyšší, než v posledním čtvrtletí roku 2021.
Scénáře vývoje měsíční splátky pro různé délky splatnosti hypotéky udává tabulka č. 2. Z ní je patrné, že růst hypotečních sazeb o jeden procentní bod znamená pro průměrnou velikost hypotéky zvýšení měsíční splátky o zhruba 1,5 až 2 tisíce Kč. Ve srovnání s 2% úrokovou sazbou, která byla na trhu běžná v dřívějších letech, tak znamená současná hypoteční sazba nárůst měsíční splátky u průměrné hypotéky zhruba o 6 tisíc Kč. Splátka hypotéky ve výši jednoho milionu korun s 30letou splatností se současnými úrokovými sazbami se pohybuje kolem 5,5 tisíce Kč.
Za celý rok 2023 se propadla aktivita na hypotečním trhu o čtvrtinu
Za celý rok 2023 poskytly banky a stavební spořitelny hypoteční úvěry v objemu 150 mld. Kč, z toho čistě nové úvěry bez refinancování činily 124 mld. Kč. Meziročně se jednalo o propad ve výši 24 %. To je dáno zejména skutečností, že první polovina roku 2022 byla stále z pohledu poskytnutých hypoték silná a na meziroční srovnání tak působí vyšší srovnávací základna z tohoto období. Za první polovinu roku 2023 se tak poskytlo meziročně o 50 % méně hypoték, za druhou polovinu roku 2023 naopak přes 50 % více. Ve srovnání s předpandemickými roky 2017-2019 byl objem poskytnutých hypoték v roce 2023 zhruba o třetinu nižší.